Energieausweise: Arten, Pflichten & Bedeutung

Ein Energieausweis ist ein Dokument, das Informationen über die Energieeffizienz eines Gebäudes zusammenfasst. Anhand des Energieausweises können sich vor allem potentielle Käufer oder Mieter über den Energieverbrauch und die Energieeffizienz des Gebäudes und damit z.B. über mögliche Heizkosten informieren. Der Energieausweis dient auch dem Vergleich verschiedener Gebäude untereinander.

In der Regel werden Energieausweise von folgenden Personengruppen benötigt:

• Eigentümer:innen von Gebäuden, wenn diese verkauft, vermietet oder verpachtet werden sollen.
• Potenzielle Käufer:innen und Mieter:innen haben das Recht, den Energieausweis einzusehen, um die zu erwartenden Energiekosten für Ihre Wohnung oder das Haus beurteilen zu können.
• Immobilienmakler, die ein Gebäude verkaufen oder vermieten wollen, müssen sicherstellen, dass ein Energieausweis für das betreffende Gebäude vorhanden ist und diesen potenziellen Käufern oder Mietern zugänglich machen.

Der Energieausweis enthält Informationen über den Energieverbrauch für Heizung, Warmwasser, Belüftung und Klimatisierung des Gebäudes. Er enthält auch eine Energieeffizienzklasse für das Gebäude, die auf einer Skala von A+ (sehr energieeffizient) bis H (sehr energieineffizient) liegt. Seit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetztes 2020 sind neben energetischen Daten auch die Werte für den CO₂-Verbrauch einer Immobilie im Energieausweis enthalten.

Der Energieausweis kann auch Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes enthalten. Diese Maßnahmen sollen den Energieverbrauch senken und die Energiekosten reduzieren.

Immobilienanzeigen für Wohngebäude müssen seit 2017 gewisse Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten. Makler sind verpflichtet in ihren Inseraten:  

• die Art des Ausweises,
• den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude, bezogen auf die Wohnfläche,
• die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
• das im Energieausweis genannte Baujahr,
• die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse, falls der Energieausweis nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde,

anzugeben.

Bei fehlerhaften oder unterlassenen Angaben droht eine Abmahnung oder ein Bußgeld.

(Quelle Haufe.de)

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen - den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.

Der Bedarfsausweis basiert auf:

• technischen Daten des Gebäudes wie Gebäudeart (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Bürogebäude usw.), Baujahr, Grundfläche und Wohnfläche
• bautechnischen Daten wie Art und Dicke der Außenwände, Gestaltung von Fenstern, Dach, Bodenbelägen, Wärmedämmung, Gebäudeorientierung usw.  
• Informationen zu den Heizungs- und Warmwassersysteme wie Art (z.B. Gas-, Öl-, Fernwärme-, Wärmepumpen- oder elektrische Heizung) und Effizienz
• Informationen zu Belüftungssystemen und Kühlsystemen, wie z.B. mechanische Lüftung, Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung oder Klimaanlagen
• bekannten Energieverbrauchsdaten, beispielsweise Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser der letzten Jahre und
• zusätzlichen Informationen wie z.B. Anzahl der Bewohner oder Nutzer, Betriebszeiten, spezifische Anforderungen oder Besonderheiten des Gebäudes.

Mit diesen Daten und Informationen kann ein Energieberater oder Sachverständiger den Energiebedarf des Gebäudes berechnen und den Bedarfsausweis erstellen. Dabei werden auch normierte Berechnungsverfahren und Softwaretools zur energetischen Bewertung des Gebäudes verwendet.

Im Gegensatz zum Bedarfsausweis, der auf Berechnungen basiert, werden beim Verbrauchsausweis die tatsächlichen Verbrauchsdaten des Gebäudes verwendet. Zu den Informationen, die im Verbrauchsausweis enthalten sein können, gehören:

• tatsächliche Energieverbrauchsdaten zum Energieverbrauch für Heizung, Warmwasser und gegebenenfalls Strom, typischerweise als jährlichen Verbrauch in Kilowattstunden (kWh) oder in äquivalente Verbrauchseinheiten.
• Vergleiche mit Durchschnittswerten ähnlicher Gebäude. Dies ermöglicht es, den Verbrauch in Relation zu setzen und eine grobe Einschätzung der Energieeffizienz vorzunehmen.
• Informationen zum Energieträger für Heizung und Warmwasser, z.B. Gas, Öl, Fernwärme, Strom oder erneuerbare Energien.
• der Energieeffizienzkennwert, der eine grobe Einschätzung der energetischen Qualität des Gebäudes ermöglicht.

Im Verbrauchsausweis können weitere Informationen enthalten sein, z.B. Empfehlungen zum Energie einsparen, Hinweise auf Modernisierungspotenziale oder Erläuterungen zu den Verbrauchsdaten. Der Verbrauchsausweis kann nur dann erstellt werden, wenn die Abrechnungen aus drei aufeinander folgenden Jahren vorliegen. Das Ende des Abrechnungszeitraums darf dabei höchstens 18 Monate zurückliegen. Wurde z.B. zwischenzeitlich die Heizung modernisiert, ist das ein Ausschlusskriterium.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – welchen Energieausweis benötige ich?

Für Neubauten wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt, für Nichtwohngebäude gibt es eine spezielle Form des Energieausweises, bei dem z.B. die Daten für Beleuchtung und Lüftung enthalten sind. Bei Bestandsgebäuden ist es in der Regel nicht entscheidend, welcher Energieausweis vorliegt, nur für Gebäude mit 1 bis 4 Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung nicht erfüllen, wird zwingend der Bedarfsausweis benötigt (Quelle).

Mit wenigen Ausnahmen benötigt jedes neue Gebäude einen Energieausweis. Für Bestandsgebäude muss in der Regel ein Energieausweis bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung vorgelegt werden.

Bedarfsausweise und Verbrauchsausweise haben eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Nach Ablauf dieser Frist muss der Energieausweis erneuert werden, falls er weiterhin benötigt wird.

Der Energieausweis muss vor Ablauf der Frist erneuert werden, wenn zum Beispiel umfangreiche energetische Sanierungsmaßnahmen am Gebäude durchgeführt wurden, die sich erheblich auf die Energieeffizienz auswirken (§ 48 GEG).

Daneben regelt § 80 des GEG u.a. weitere Pflichten:

• Der Eigentümer hat sicherzustellen, dass der Energieausweis unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes ausgestellt und ihm der Energieausweis oder eine Kopie hiervon übergeben wird.
• Der Eigentümer hat den Energieausweis der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.
• Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben.

In Deutschland können qualifizierte Sachverständige einen Energieausweis ausstellen. In der Regel sind dazu befugt:

• Energieberater
  Energieberater sind spezialisierte Fachleute, die über Kenntnisse im Bereich der Energieeffizienz von Gebäuden verfügen. „Energieberater“ ist jedoch eine freie Berufsbezeichnung, d. h. der Begriff ist nicht geschützt und unterliegt auch keinen allgemein gültigen beruflichen Standards oder Regelungen.
  Inzwischen bieten Bildungsträger wie die IHK oder Hochschulen Weiterbildungen zum Energieberater an, mit einer staatlichen Anerkennung des Abschlusses. Damit verbunden ist die Berechtigung zu staatlich geförderten Beratungsleistungen und/oder Nachweisen wie dem Energieausweis. Voraussetzung ist u. a. das Ablegen einer Prüfung, z. B. zum Gebäudeenergieberater oder zum staatlich anerkannten Sachverständigen für Schall- und Wärmeschutz. (Quelle)
• Architekten und Bauingenieure mit entsprechender Zusatzqualifikation oder Weiterbildung im Bereich Energieeffizienz können ebenfalls befugt sein, Energieausweise auszustellen. Sie verfügen über das Fachwissen, um die energetischen Eigenschaften von Gebäuden zu bewerten.
• Gebäudeenergieberater sind spezialisierte Fachleute, die sich auf die energetische Bewertung von Gebäuden konzentrieren. Sie können Energieausweise erstellen und bei der Planung von Energieeffizienzmaßnahmen unterstützen.
•  Sachverständige für Gebäudetechnik mit Expertise in den Bereichen Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik sowie Gebäudeautomation können ebenfalls befugt sein, Energieausweise auszustellen. Sie verfügen über Fachkenntnisse in der Bewertung von technischen Systemen und deren Einfluss auf die Energieeffizienz.

Wer einen Energieausweis ausstellt, müssen das Gebäude nicht besichtigen oder begehen. Es genügt, wenn die Eigentümer:innen Daten und aussagekräftige Fotos vom Gebäude bereitstellen. Die Sachverständigen sind aber für die Richtigkeit der Daten im Ausweis verantwortlich und verpflichtet, zu prüfen, ob die angegebenen Werte plausibel sind.

Es gibt keine festgelegten, einheitlichen Kosten für einen Energieausweis. Die Preise werden in der Regel von Energieberatern, Sachverständigen oder anderen Fachleuten festgelegt, die den Energieausweis erstellen. Sie hängen vor allem ab von

• der Art des Energieausweises – der Bedarfsausweis erfordert in der Regel eine umfassendere Analyse und Berechnung – und von
• Größe und Komplexität des Gebäudes, die Aufwand und Zeit bestimmen, die für das Erstellen des Ausweises aufgewandt wird.

Es ist daher empfehlenswert, bei verschiedenen Energieberatern oder Fachleuten nachzufragen und Kostenvoranschläge einzuholen, um die verschiedenen Angebote vergleichen zu können.

Bereits im August 1977 wurde die "Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz bei Gebäuden (Wärmeschutzverordnung - WärmeschutzV, auch als „1. Wärmeschutzverordnung“ bezeichnet) erlassen. Diese enthielt erstmals öffentlich-rechtliche Vorschriften für den energiesparenden Wärmeschutz von Gebäuden.

Bis 2020 enthielten das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) in Verbindung mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) die Regelungen zum Energieausweis in Deutschland.

Der Energieausweis für Gebäude wurde in Deutschland aber erst im Jahr 2002 eingeführt, im Rahmen der Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD - Energy Performance of Buildings Directive). Ziel war es, Transparenz über den Energieverbrauch und die Energieeffizienz von Gebäuden zu schaffen.

Anfangs handelte es sich bei den Energieausweisen ausschließlich um Energiebedarfsausweise. Seitdem wurden die rechtlichen Rahmenbedingungen und Anforderungen mehrfach überarbeitet und angepasst. Unter anderem wurde 2007 der Verbrauchsausweis als alternative Ausweisform eingeführt, der auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten basiert.

Seit der Einführung des Energieausweises wurden zudem schrittweise die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden verschärft, um den Klimaschutz zu fördern und den Energieverbrauch zu reduzieren. Seit 2008 enthält der Energieausweis die Energieeffizienzklassen, um die Vergleichbarkeit zum energetischen Zustand von Gebäuden zu verbessern.

Energieeinsparungsgesetz und Energieeinsparverordnung sind mittlerweile im Gebäudeenergiegesetz aufgegangen. Die Regelungen zum Energieausweis finden sich im § 80 „Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen“ des GEG.