Hausverkauf mit Photovoltaikanlage: Was ist zu beachten?

Immer mehr Häuser sind mit Photovoltaikanlagen ausgerüstet. Wird die Immobilie verkauft, stellt sich die Frage, ob der Verkäufer die Photovoltaikanlage mit übernimmt und wenn ja, zu welchem Preis.

Grundsätzlich empfiehlt es sich, den Kauf bzw. Verkauf der bestehenden Photovoltaikanlage vertraglich vom Hauskauf bzw. Hausverkauf zu trennen. Zum einen muss auf den Hauskauf vom Käufer eine Grunderwerbssteuer bezahlt werden, die sich durch die Kosten für die PV-Anlage erhöht. Zum anderen handelt es sich beim Betrieb einer PV-Anlage um eine gewerbliche Tätigkeit, der separate Kaufpreis lässt sich also unter Umständen steuerlich absetzen. 

Hausverkauf mit PV: Welchen Wert hat die Photovoltaikanlage?

Die Kernfrage bei Kauf oder Verkauf eines Hauses mit Photovoltaikanlage stellt sich bei der Wertermittlung für die Anlage. Während es für Immobilien Richtlinien gibt und zahlreiche Gutachter ihre Dienste anbieten, herrscht bei der Wertbestimmung für eine bestehende PV-Anlage noch ziemlicher Wildwuchs: Ob das Ertragswertverfahren, das Vergleichs- oder das Substanzwertverfahren angewandt werden – eine einheitliche Regelung gibt es hier noch nicht.

Folgende Größen beeinflussen den Wert einer Photovoltaikanlage, die zum Kauf steht:

• ursprünglicher Kaufpreis / Anschaffungskosten der Anlage
• Größe der Anlage
• Verbleibende Förderzeit nach EEG (Wie lange wird die Einspeisevergütung noch gezahlt?)
• Höhe der Einspeisevergütung
• Bisheriger jährlicher Ertrag
• Vermutete Restlebensdauer

Wie viel von den Anschaffungskosten können in den Kaufpreis einfließen?

Betreiber von Photovoltaikanlagen, die mindestens 50 Prozent des Stromes einspeisen (gewerbliche Nutzung) haben drei Möglichkeiten, ihre Anlage abzuschreiben: linear, mit Investitionsabzugsbetrag und über Sonderabschreibungen und nach einer kombinierten Methode.

Bei der linearen Abschreibung wird der Kaufpreis gleichmäßig auf die Nutzungsdauer von 20 Jahren verteilt. Jährlich werden also 5 % abgeschrieben. Wird die Anlage nach 5 Jahren verkauft, bleibt also ein Restwert von 75 %.

Wird der Investitionsabzugsbetrag angewendet, können im ersten Jahr 40 Prozent der Anschaffungskosten für Ihre Photovoltaikanlage abgeschrieben werden. Für die restliche Laufzeit werden dann jährlich jeweils 5 Prozent der verbliebenen Anschaffungskosten abgeschrieben. Nach 5 Jahren hat die Anlage also nur noch knapp die Hälfte des ursprünglichen Wertes.  Über Sonderabschreibungen kann dieser Betrag noch deutlich überschritten werden.

Wie genau der Verkäufer die Anschaffungskosten konkret abgeschrieben hat, muss er dem Käufer nicht mitteilen, daher ist es am einfachsten, von einer linearen Abschreibung auszugehen. Berücksichtigt werden kann zudem, dass der ursprüngliche Kaufpreis bereits durch Einspeisung und Eigenverbrauch des Solarstroms refinanziert wurde.

Der Einfluss der Größe der Photovoltaikanlage auf den Kaufpreis ist ein indirekter. Zum einen bestimmt die Größe die Anschaffungskosten, zum anderen ergibt sich daraus auch die Menge an produziertem Strom. Der wiederum kann eingespeist oder selbst verbraucht werden. Finanzieller Nutzen daraus sind die Einnahmen aus der Einspeisevergütung und die Einsparungen durch den Eigenverbrauch des Solarstroms. Untenstehendes Beispiel macht den Einfluss deutlich.

Welche Einnahmen sind von einer Bestands-PV-Anlage zu erwarten?

Eine 6 kWp-Anlage liefert im Jahr ca. 6.000 kWh Strom. Werden 30 % des Solarstromes selbst verbraucht (1.800 kWh) und 70 % (4.200 kWh) eingespeist, ergibt sich daraus ein geldwerter Vorteil von

1.800 kWh * (0,35 -0,10)¹ € + 4.200 kWh * 0,17 € / kWh² = 450 € + 714 € = 1.164 € (pro Jahr)

Hat die Anlage bei ansonsten gleichen Annahmen eine Größe von 8 kWp, ergibt sich daraus:

2.400 kWh * (0,35 -0,10)¹ € + 5.600 kWh * 0,17 € / kWh² = 600 € + 952 € = 1.552 € (pro Jahr)

¹ Netzstromkosten – Gestehungskosten = gesparte Stromkosten

² angenommene Einspeisevergütung der Bestandsanlage - entspricht einer Inbetriebnahme im Jahr 2013.

Einspeisevergütung und Restlaufzeit

Das aufgeführte Beispiel zeigt, dass der durch die Nutzung der Photovoltaikanlage zu erzielende finanzielle Vorteil und damit ihr Wert, ganz konkret von der Einspeisevergütung und der Restlaufzeit der EEG-Förderung abhängen. Hierbei gilt:

"Auf das Bestehen oder die Höhe des Zahlungsanspruchs wirkt sich der Verkauf einer EEG-Anlage nicht aus, sofern die Fördervoraussetzungen nach wie vor eingehalten werden. Auch die Förderdauer ist lediglich vom Zeitpunkt der Inbetriebnahme der Anlage abhängig."

Quelle: Clearingstelle EEG 

Bleiben wir bei den verwendeten Zahlen (6 kWp-Anlage und eine Einspeisevergütung von 17 Cent pro Kilowattstunde). Dieser Wert konnte im Jahr 2013 erzielt werden, die Anlage ist also beim Verkauf im Jahr 2021 acht Jahre alt. Die Restlaufzeit beträgt somit 12 Jahre und in dieser Zeit ist mit einem geldwerten Vorteil von 12 x 975 € = 13.968 Euro zu rechnen.

Wurde die Anlage hingegen im Jahr 2015 angeschafft, dann verbleiben noch 14 Nutzungsjahre, die Einspeisevergütung betrug aber nur noch 12,5 Cent / kWh. Der zu erwartende geldwerte Vorteil liegt damit bei 14 * 975 € = 13.625 €.

[1.800 kWh * (0,35 -0,10) € + 4.200 kWh * 0,125 € / kWh = 450 € + 525 € = 975 € (pro Jahr)]

In der Praxis ist es so, dass die Photovoltaikanlage nicht über ihre gesamte Lebensdauer die gleiche Leistung erbringt. Hersteller geben Garantien, wie hoch der Ertrag nach 20 Jahren ist. Eine übliche Größe sind 90 % der Ausgangsleistung. Geht man von einer linearen Abnahme aus, beträgt die durchschnittliche Leistung über 20 Jahre knapp 95 % der Ausgangsleistung, die zu erwartenden Einnahmen sind also entsprechend niedriger. Ein steigender Strompreis beeinflusst auf der anderen Seite das Ergebnis positiv, ebenso wie eine Lebensdauer über die veranschlagten 20 Jahre hinaus. Solarmodule von Qualitätsherstellern können ihre Aufgabe 25, 30 und mehr Jahre zuverlässig erfüllen.

Die genannten Zahlen zur Wertermittlung der bestehenden PV-Anlage sind Abschätzungen: Realitätsnaher wird die Berechnung, wenn der bisherige Hausbesitzer seine Abrechnungen des Netzbetreibers vorlegen kann. Wird überschüssiger Solarstrom eingespeist, bekommt er als Betreiber der Photovoltaikanlage von diesem eine Auflistung seiner Einnahmen. An den Netzbetreiber muss der PV-Nutzer auch seinen Eigenverbrauch an Solarstrom melden.

Was ist hinsichtlich der Steuer beim Mitverkauf der PV-Anlage zu beachten?

Der Betrieb einer PV-Anlage wird steuerlich als gewerbliche Tätigkeit betrachtet. Der Verkäufer muss sein Gewerbe abmelden, der Käufer ein Gewerbe anmelden. Unter Umständen ist es sinnvoll, den Kauf als "Geschäftsveräußerung im Ganzen" durchzuführen, die nicht mit Umsatzsteuer belegt ist.  Hierfür sollte jedoch unbedingt ein Steuerberater hinzugezogen werden. Für den Käufer wirkt sich die Übernahme unter Umständen auch positiv aus, da dem Netzbetreiber kein Anlass für eine Neuregelung der Einspeisevergütung geboten wird.

Bei der Betrachtung der Wirtschaftlichkeit der Anlage spielt nicht nur der Restwert eine Rolle, sondern auch die steuerliche Einordnung. Der Käufer muss, wie bereits erwähnt, auch ein Gewerbe anmelden und die Umsatzsteuer auf veräußerten Solarstrom zahlen. Allerdings bietet das Finanzamt auch die Möglichkeit, die Kleinunternehmerregelung in Anspruch zu nehmen. Das heißt, der neue PV-Betreiber ist nicht umsatzsteuerpflichtig, kann aber auch die Umsatzsteuer des Kaufs oder für spätere Reparaturen und Wartungen nicht geltend machen. Ist der Käufer selbstständig, gilt es auf die Umsatzsteuergrenze von 22.000 € pro Jahr zu achten, denn die Einnahmen aus der PV-Anlage werden der Selbstständigkeit zugerechnet.

Der Verkäufer muss die Veräußerung selbstverständlich bei seiner Einkommenssteuer angeben.

Wird mit dem Haus eine PV-Anlage verkauft, sollte der Käufer unbedingt darauf achten, ob der Verkäufer noch Gewährleistungs- und Garantieansprüche gegen Installateure, Modulhersteller und andere hat. Diese Ansprüche bleiben trotz des Immobilienverkaufs beim Verkäufer! Dieser kann sie jedoch schriftlich an den Käufer abtreten. Sollten zum Beispiel Module Defekte aufweisen, kann der neue Besitzer sonst vom Hersteller oder Installateur keine Reparatur einfordern. Als Käufer ist es zudem sinnvoll, danach zu fragen, ob es schon einmal Probleme mit der Anlage gab.

Der Käufer sollte sich vom Verkäufer alle vorhandenen Rechnung für die Anlage, die Flashliste der Module als Leistungsnachweis und die Seriennummern der Module geben lassen.

Was passiert mit bestehenden Kreditverträgen beim Hausverkauf mit PV-Anlage

Probleme können sich ergeben, wenn der Verkäufer die PV-Anlage finanziert hat. Ein laufender Kreditvertrag lässt sich in der Regel nicht so einfach kündigen. Anders als beim Immobilienverkauf gibt es bei der Finanzierung einer PV-Anlage kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Immer wieder kommt es vor, dass der Erstbesitzer mit seiner Bank eine Sicherungsübereignung vereinbart hat. Das heißt, die Anlage selbst dient zur Absicherung des Kredites und gehört somit bis zur Tilgung des Kredites der Bank. Damit dies nicht später zu Problemen führt, bedarf dieser Umstand einer exakten juristischen Regelung. 

Ist die PV-Anlage mit Krediten finanziert, so kann der Käufer diese Verbindlichkeiten übernehmen. Das ist insbesondere dann zu empfehlen, wenn das Eigentum an der Anlage und die Abtretung der Einspeisevergütung als Sicherheiten dienen. Die Bank muss der Übernahmen der Verbindlichkeiten nicht zustimmen, weshalb es sich empfiehlt, möglichst frühzeitig Kontakt mit dem Kreditinstitut aufzunehmen.

Benötigt der Käufer für den Erwerb von Haus und PV-Anlage einen Kredit, ist es sinnvoll, diesen für die PV-Anlage zu nutzen. Anders als der private Immobilienkauf ist der Preis für die PV-Anlage – vorausgesetzt, es wurde nicht die Kleinunternehmerregelung gewählt – steuerlich absetzbar.

Umziehen der PV-Anlage

Wer sein Haus verkauft und die PV-Anlage abbaut, um sie an anderer Stelle neu zu installieren, der sollte daran denken, dass die Einspeisevergütung an den Standort gebunden ist. Das heißt, der Vergütungssatz, der für eine konkrete Anlage gewährt wird, muss mit dem Netzbetreiber neu vereinbart werden. In der Regel wird die „umgezogene“ PV-Anlage aber als Neuinstallation gewertet und mit der geringeren, zum Zeitpunkt der erneuten Inbetriebnahme gültigen Einspeisegebühr, vergütet. Wechselt der Netzbetreiber durch den Umzug, wird die PV-Anlage immer als Neuinstallation behandelt. Eine „Mitnahme“ lohnt sich also eher selten. Im Gegenteil: Ist die Anlage schon vor einigen Jahren in Betrieb gegangen, erhält sie noch eine hohe Einspeisevergütung, was sich positiv auf den Restwert der Anlage und damit auf dem Kaufpreis auswirkt. Die höheren Einnahmen durch den Verkauf können am neuen Ort in eine moderne PV-Anlage und eine Erhöhung des Eigenverbrauchs investiert werden.

Meldepflichten

Besteht eine Anlage nach Verkauf unverändert weiter, bleibt der Anspruch auf die Einspeisevergütung erhalten. Allerdings steht die Zahlung nach EEG dem Anlagenbetreiber zu, das bedeutet, dass der Anlagenkäufer den Betrieb formal übernehmen muss – Eigentümer und Betreiber sind nicht zwangsläufig die gleiche Person! Der Wechsel ist deshalb unverzüglich dem Netzbetreiber mitzuteilen. Zudem ist er innerhalb eines Monats der Bundesnetzagentur anzuzeigen. Der Käufer muss sich im Marktstammdatenregister anmelden und bei Übergabe die PV-Anlage ummelden. Der alte Betreiber muss seinerseits die Betreiberstellung abgeben.